3. 프로젝트
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3-3. 기획설계 결과
건축개요와 기획설계안의 주요 내용을 간략하게 확인할 수 있습니다.
1. 건축개요
기획설계로 도출된 건축물의 용적률, 건폐율, 세대수 등 중요한 설계 지표를 요약해서 확인할 수 있습니다.
법규 박스: 기획설계로 설정한 시설이 법적으로 적합한지에 대한 분석 자료입니다.
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초록 박스: 기획설계 결과물이 모두 법적으로 적합합니다.
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노랑 박스: 기획설계 결과물은 적법하나, 기획설계 단계에서 지자체의 세부 지침을 추가로 확인하는 것을 권장합니다.
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빨강 박스: 기획설계 결과물의 규모가 법규상 용도계획과 맞지 않습니다. 기획설계 단계에서 용도 선택이나 층수 설정값을 변경해야 합니다.
2. 법규 검토
건축 법규 검토
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기획설계에서 검토한 건축물의 용도에 대한 적법성을 검토합니다.
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세부 법규
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기획설계에서 반영된 법규를 확인할 수 있습니다.
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플렉시티는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 주차장법을 준수해 법적으로 타당한 규모를 검토합니다.
3. 사업성 분석
신축개발 후, “분양/매각” 또는 “운영 후 매각”의 개발 시나리오에 대하여 현금흐름을 고려한 구체적인 사업수익률을 확인할 수 있습니다.
사업성 분석 결과
1. 사업이익률(D=C/A)
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사업이익률은 프로젝트의 총 수입에서 총 개발 비용을 제외한 후, 이를 총 수입으로 나눈 값입니다. 이는 프로젝트가 창출한 수익이 총 수입에서 얼마나 차지하는지를 나타냅니다. 사업 이익률은 프로젝트의 경제적 성과를 측정하는 데 유용합니다.
2. 사업수익률(Proj. IRR)
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내부 수익률(IRR)은 프로젝트 현금 흐름의 현재 가치가 프로젝트의 초기 투자와 동일한 비율입니다.
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투자로 지출되는 현금의 현재가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금유입액의 현재가치가 동일하게 되는 수익률을 의미합니다.
3. 총 수입(A): 해당 계획안의 시설 매각가치와 운영시 임대수입을 합산합니다.
4. 총 사업비(B): 개발 사업시 필요한 모든 지출금액을 합산합니다.
5. 사업이익(C=A-B)
총 사업비
1. 토지 소유 상태
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토지의 소유상태를 선택합니다. (다만 현재 플렉시티에서는 토지 기보유 상태에서도 토지 취득관련 세금을 제외한 실제 토지비를 기회비용으로 산정하여 사업성 검토가 됩니다.)
2. 토지 매입비
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토지비는 공시지가와, 주변실거래가의 데이터로, 평균을 내서 자동적용되고 있고, 토지매입가의 기본 값은 플렉시티 내 토지 추정가로 입력 되며, 실제 매입가격으로 변경하여 입력 할 수 있습니다.
3. 공사비
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공사비의 경우, 2024년 용도별 표준공사비 데이터와 실제 사례 데이터들을 적용해서 보정한 값을 사용합니다.
총 수입
1. 도입시설 관리처분계획
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분양/매각 또는 임대운영을 선택하여 매각방법을 선택합니다.
2. 보증금/월 임대료
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기준세대의 보증금과 월 임대료는 공공데이터 기준으로 입력이 되며 변경을 통해 수지분석이 가능합니다.
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전세환산가: 전월세 환산률을 통해 산정된 환산가격을 보여줍니다.
3. 임대운영 시 매각 가정 방법
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매각 Cap rate 설정을 통해 추정 매각가치를 예상합니다.
Cap rate (자본환원율) = 100 X (연간 순수익/부동산매입가격)
근린생활시설
1. 평당 보증금
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평당 보증금은 평담 임대료기준의 10배로 산정됩니다.
2. 평당 임대료
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최근 5년 내에 신축한 건축물의 최근 3년간 월 임대료 평균으로 제공합니다.
(전세보증금은 전월세전환율을 이용하여 월세로 환산됩니다.)
3. 평당 관리비
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관리비의 기본값은 2만원으로 변경 가능합니다.
4. 평당 NOC
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평당 NOC (Net Occupy Cost: 전용면적당 임차인 부담 비용)
= [(임대면적평당 보증금 x 보증금 이자율/12) + (임대면적평당 임관리비)] / 전용률
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매각가정방법
업데이트 예정인 사업성 분석 리포트에서는 매각 가정 방법을 다르게 설정할 수 있습니다.
5. 매각 Cap rate
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Cap rate (자본환원율) = 100 X (연간 순수익/부동산매입가격)
6. 추정 매각가치
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매각 Cap rate를 사용하여 운영후 5년 뒤를 예상하여 추정 매각 가치를 산정합니다.
7. 결과 업데이트
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원하는 값으로 변경 후 결과 업데이트 버튼 클릭 시 해당 값을 기준으로 재검토됩니다.
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