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3. 프로젝트
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3-6. 사업성 분석 리포트
기획설계 결과물의 개요, 면적표, 법규 분석, 사업성 검토가 담긴 상세리포트를 확인하고 다운로드 할 수 있습니다.
1. 사업성 분석 리포트 / 2. 사업개요 / 3. 사업일정 / 4. 총 수입 / 5. 총 사업비 / 6. 사업비 일정 / 7. 재원조달 / 8. AI 사업성 분석 및 추정 사업 현금흐름
1. 사업성 분석 리포트
신축개발 후, “분양/매각” 또는 “운영 후 매각”의 개발 시나리오에 대하여 현금흐름을 고려한 구체적인 사업수익률을 확인할 수 있습니다.
사업성 분석 리포트
1.
리포트 선택하기
기획설계 리포트와 사업성 분석 리포트 를 선택하여 리포트 결과물을 검토하실 수 있습니다.
2. 사업성분석 결과: 재원조달 고려에 따라 사업성 분석에 필요한 지표를 제공합니다.
3. 사업성분석 구성요소 탭
•
사업개요: 기획설계 결과물에 대한 사업개요 및 면적표를 검토하실 수 있습니다
•
사업일정: 사업성 분석을 위한 일정을 설정하실 수 있습니다
◦
토지 취득 일정, 인허가 일정, 공사일정, 분양일정, 임대 후 자산매각 일정을 설정하실 수 있습니다
•
총 수입: 개발사업에서 가정하는 총 수입을 설정하실 수 있습니다
◦
각 세대별 임대료 및 분양단가를 설정하실 수 있습니다
•
총 사업비: 개발사업에 필요한 총사업비를 설정하실 수 있습니다
◦
토지취득비용, 공사비, 용역 및 부대비용, 제세공과금 등을 설정하실 수 있습니다
•
사업비 일정: 토지 취득 비용 및 용역비 및 부대비용의 일정 및 비율을 설정하실 수 있습니다
•
재원조달: 재원조달을 고려한 사업성 검토시 자기자본과 타인자본을 설정하실 수 있습니다
•
AI 사업성 분석 및 추정 사업 현금흐름: 총 수입과 총사업비를 고려한 연간 사업현금흐름을 검토하실 수 있습니다
4. 검토 결과
•
결과 업데이트
◦
원하는 값으로 변경 후 결과 업데이트 버튼 클릭 시 해당 값을 기준으로 재검토됩니다.
•
엑셀 다운로드
◦
사업성 검토 리포트를 월간 현금흐름이 반영된 엑셀로 전환하여 다운로드 합니다.
•
PDF 다운로드
◦
지원예정
•
재원조달 계획
◦
재원조달을 선택하여 사업성분석 방식을 결정합니다.
2. 사업개요
1. 사업개요: 플렉시티 기획설계를 바탕으로 사업성 검토의 기준이되는 사업명,대지위치,용도지역/지구,대지면적,공시지가,건축물의 용도,용적률/건폐율, 층수를 확인하실 수 있습니다
2. 면적표: 사용자가 선택한 건축물의 용도별 면적표를 확인 하실 수 있습니다
3. 사업일정
1. 사업일정(개발단계)
•
프로젝트
◦
분석시작일: 유저분이 검토하시는 시점
◦
분석종료일: 분양시 준공 +1개월 / 임대 운영 후 자산매각 +1개월
•
토지 소유권 취득
◦
토지소유 여부 선택 가능
◦
계약금 / 중도금 / 잔금 일정에 대한 설정 가능합니다
•
인허가
◦
신청월 기본값: 토지잔금일 + 1개월(수정가능)
◦
기간 기본값: 프로젝트 규모에 따라 6~12개월(수정가능)
◦
완료: 신청월과 기간에 따라 자동으로 산정되어 집니다
•
공사
◦
착공 : 인허가월 + 1개월
◦
기간 기본값 : 프로젝트 규모에 따라 12~18개월(수정가능)
◦
준공 : 착공월과 기간에 따라 자동으로 산정되어 집니다
2. 관리처분에 따른 사업일정
•
분양 및 자산매각
◦
시작월 기본값: 공사 착공일 + 1개월
◦
기간 기본값: 12개월(수정가능)
◦
종료: 분양 시작월과 기간에 따라 자동으로 산정되어 집니다
•
임대 운영 후 자산매각
◦
시작월: 공사 준공월 + 1개월
◦
기간 기본값: 5년(수정가능)
◦
종료: 임대 운영의 시작월과 기간에 따라 자동으로 산정되어 집니다.
4. 총 수입
건축물의 용도별 관리처분계획을 설정할 수 있으며, 분양단가,임대료 가정,임대율 가정,운영 종료 후 매각가정을 설정할 수 있습니다.
Case1. 주거 및 오피스텔-임대운영
1. 관리 처분계획
•
임대운영 또는 분양/매각 선택가능합니다.
2. 임대료 가정: 세대타입별 보증금 및 월 임대료를 설정할 수 있습니다
•
보증금(수정가능): 1세대당 보증금을 설정할 수 있습니다
•
월임대료(수정가능): 1세대당 월 임대료를 설정할 수 있습니다
•
전세환산가 = 보증금 + 월임대료X12/전월세전환율/1,000,000
•
공급면적당 전세가 = 전세환산가 / 공급면적
•
연간 상승률(수정가능): 연간 임대료의 상승률을 설정할 수 있습니다
•
연간 임대수입 = (세대수X보증금X보증금이자율) + (세대수X월임대료X12/1,000,000)
•
보증금 이자율(수정가능): 보증금의 금융기관 예치시 예상되는 이자율
•
전월세 전환율(수정가능): 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율
3. 임대율 가정: 년차별로 임대율을 가정할 수 있습니다
Case2. 주거 및 오피스텔-분양/매각
1. 관리 처분계획
•
임대운영 또는 분양/매각 선택가능합니다.
2. 분양단가
•
단독,다가구,다세대,연립,아파트,도생 : 공급면적기준
•
오피스텔 : 전용면적 기준
•
분양단가(수정가능): 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기준으로 기본값이 설정되어 집니다
•
분양수입 = 세대수 X 세대평균 분양단가
Case3. 근린생활시설-임대 운영
1. 임대료 가정: 층별 보증금 및 월 임대료를 설정할 수 있습니다
•
평당보증금 = 평당 임대료 X 10
•
평당임대료(수정가능): 계약면적당 임대료를 설정할 수 있습니다
•
평당관리비(수정가능)
•
평당 NOC(Net Occupy Cost: 전용면적당 임차인 부담 비용)
= [(임대면적평당 보증금 x 보증금 이자율/12)+(임대면적평당 임관리비)]/전용률
•
NOI(Net Operating Income: 순영업소득)
= 유효총소득 - 운영경비(관리비)
= 임대면적X평당 보증금X임대보증금 이자율 + 임대면적X평당임대료X12/1,000,000
2. 임대율 가정: 년차별로 임대율을 가정할 수 있습니다
Case4. 근린생활시설-분양/매각
1. 분양단가
•
근린생활시설 : 계약면적기준
•
층별로 분양단가를 설정할 수 있습니다
•
분양단가(수정가능): 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기준으로 기본값이 설정되어 집니다
•
분양수입 = 계약면적 X 계약면적당 분양단가
운영종료 후 매각 가정 방법-수익환원법
1. 운영 종료 후 매각 가정 방법
•
수익환원법 또는 비교사례법 선택가능합니다.
•
수익환원법 선택시
2. 수익환원법에 따른 추정 매각가치
•
N+1년차 NOI
= NOI X (1+연간보증금 이자율)^(운영기간)
•
매각 Cap rate(자본환원율)
=100 X (연간 순수익 / 부동산매입가격)
•
추정매각가치
= (N+1년차 NOI) / 매각 Cap rate
운영종료 후 매각 가정 방법-비교사례법
1. 운영 종료 후 매각 가정 방법
•
수익환원법 또는 비교사례법 선택가능합니다.
•
비교사례법 선택시
2. 세대당 분양단가
•
분양사업 기준의 분양단가를 설정합니다
•
타입별 분양단가를 설정할 수 있습니다
3. 비교사례법에 따른 추정 매각가치
•
총분양가격: 분양사업 기준의 분양가격입니다
•
연간 가격상승률(수정가능): 예상되는 연간 분양가격 상승률을 적용할 수 있습니다
•
추정매각가치: 운영 종료 후 추정되는 수입입니다
=총 분양가격 X (연간가격상승률)^(운영기간)
5. 총 사업비
재원조달을 포함하지 않은 사업성검토에서 총 사업비의 구성
1. 총사업비
•
토지 취득비용
•
공사비
•
용역비 및 부대비용
•
제세공과금
•
판매 및 관리비
재원조달을 포함한 사업성검토에서 총 사업비의 구성
1. 총사업비
•
토지 취득비용
•
공사비
•
용역비 및 부대비용
•
제세공과금
•
판매 및 관리비
•
금융비용
총사업비 탭-토지 취득 비용
1. 토지 보유 여부
•
토지 매입 필요 또는 토지 기 보유 선택가능합니다.
•
토지 기 보유시에는 토지비는 투자비로 간주되어 지지만, 토지취득 부대비용 및 취득세가 0으로 간주됩니다
2. 토지 취득 비용
•
토지매입비(수정 가능)
◦
전체 금액 또는 평당 금액으로 설정 할 수 있습니다
•
토지 취득 부대비용: 중개수수료, 실사 및 조사비용, 채권매입비
◦
기본값: 토지매입비 X 2%(수정 가능)
•
취득세: 취득세 및 법무사 비용
◦
기본값: (토지매입비+부대비용) X 3.2%(수정 가능)
총사업비 탭-공사비
1. 주거
•
연면적 X 평당공사비로 계산되어집니다
•
평당 공사비를 설정할 수 있습니다
2. 근린생활시설
•
연면적 X 평당공사비로 계산되어집니다
•
평당 공사비를 설정할 수 있습니다
3. 업무시설
•
연면적 X 평당공사비로 계산되어집니다
•
평당 공사비를 설정할 수 있습니다
총사업비 탭-용역비 및 부대비용
1. 설계비
•
연면적 X 평당설계비로 계산되어집니다
•
평당설계비를 설정할 수 있습니다
2. 감리비
•
연면적 X 평당감리비로 계산되어집니다
•
평당감리비를 설정할 수 있습니다
3. PM/CM 용역비
•
공사기간 X 월별 용역비로 계산되어집니다
•
월별 용역비를 설정할 수 있습니다
4. 각종 자문비용
•
사업타당성 분석용역, 법률자문 등
•
프로젝트 성격별로 편차가 있어 일식으로 적용 가능합니다
5. 감정평가 수수료
•
감정평가액의 범위에 따른 요율을 적용하여 계산되어집니다
•
건축물의 예상되는 감정평가액을 설정할 수 있습니다
6. 미술장식품 설치비
•
연면적 10,000㎡ 이상인 경우 부과됩니다
•
문화예술진흥법 시행령 제12조의 요율에 따라 계산되어집니다
7. 기타 부대비용
•
프로젝트 성격별로 편차가 있어 일식으로 적용 가능합니다
총사업비 탭-제세공과금
1. 인입공사분담금
•
전기, 상하수도 등의 인입비용입니다
•
연면적 X 평당분담금으로 계산되어집니다
•
평당 분담금을 설정 할 수 있습니다
2. 광역교통시설부담금
•
대도시권광역교통관리에 관한 특별법 11조에 의해 납부되는 세금입니다
•
지역 및 규모에 따라 자동적으로 산출되어지며, 적용여부를 선택할 수 있습니다
3. 과밀부담금
•
수도권정비계획법 제 12조에 의해 납부되는 세금입니다
•
지역 및 규모에 따라 자동적으로 산출되어지며, 적용여부를 선택할 수 있습니다
4. 학교용지부담금
•
학교용지 확보등에 관한 특례법 제 5조에 의해 납부되는 세금입니다
•
지역 및 규모에 따라 자동적으로 산출되어지며, 적용여부를 선택할 수 있습니다
5. 재산세
•
개발기간 토지분 재산세가 적용 되어집니다
•
분리과세 기준으로 적용됩니다
6. 종합부동산세
•
지역 및 규모에 따라 자동적으로 산출되어지며, 적용여부를 선택할 수 있습니다
7. 건물 소유권보존등기비용 등
•
건물분 취득세 및 취득 부대비용이 포함되어 있습니다
•
건물취득원가 X 3.2%(수정 가능)
•
건물취득원가 : 공사비 + 용역비 및 부대비용 + 인입공사분담금 + 광역교통시설부담금 + 과밀부담금 + 학교용지부담금
총사업비 탭-금융비용(재원조달 고려시)
1. 브릿지론 주선수수료
•
브릿지론 총액의 1%(수정 가능) 으로 계산되어집니다
2. 브릿지론 이자
•
재원조달탭에서 설정한 브릿지론의 이자비용입니다
3. PF 주선수수료
•
본 PF 총액의 1%(수정 가능) 으로 계산되어집니다
4. PF 이자
•
재원조달탭에서 설정한 PF의 이자비용입니다
총사업비 탭-판매 및 관리비
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1. 모델하우스 부지 임차료 및 운영비
•
분양기간 X 월간 임차료 및 운영비로 계산되어집니다
•
월간 임차료 및 운영비를 설정 할 수 있습니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
2. 모델하우스 건축비
•
모델하우스의 연면적 X 평당 건축비로 계산되어집니다
•
모델하우스 연면적 및 평당 건축비를 설정 할 수 있습니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
3. 광고선전비
•
분양 매출액 X 1%(수정가능)으로 계산되어집니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
4. 분양대행/매각자문수수료
•
분양 매출액 X 2%(수정가능)으로 계산되어집니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
5. 신탁 수수료 등
•
(공사비 + 토지비) X 1%(수정가능)으로 계산되어집니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
6. 시행사 운영비
•
공사기간 X 월간 운영비로 계산되어집니다
•
월간 운영비를 설정 할 수 있습니다
•
적용여부를 선택할 수 있습니다
6. 사업비 일정
1. 지급비율
•
계약금 / 중도금 / 잔금이 있는경우 각각의 지급비율을 수정할 수 있습니다
2. 지급일정
•
세부적인 사업비 지급일정을 수정할 수 있습니다
7. 재원조달
재원조달 탭-개발단계
1. 자기자본
•
현금: 부동산 개발사업에 투입되는 자기자본입니다.
•
토지기보유시의 토지비: 부동산 개발사업에 투입되는 자기자본으로 가정됩니다
•
자기자본의 최소비용: 토지비 계약금 + 토지비 중도금 + 설계비 계약금
•
전체 사업비의 20~30%이상으로 설정하시길 권장드립니다.
2. 브릿지론
•
토지 잔금~건축물의 착공전까지의 재원조달 방식
•
이자율 및 대출 금액을 설정 할 수 있습니다
•
건축물 착공전까지 현금부족액이 발생할 경우 현금부족액 이 표기되며, Equity IRR 및 Equity Multiple 지표가 산출되지 않습니다
3. PF
•
건축물의 착공~완공까지의 재원조달 방식
•
PF 선순위 : 한도인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
PF 중순위 : 일시인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
PF 후순위 : 일시인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
건축물 완공전까지 현금부족액이 발생할 경우 현금부족액 이 표기되며, Equity IRR 및 Equity Multiple 지표가 산출되지 않습니다
재원조달 탭-운영단계
1. 자기자본
•
현금: 부동산 임대운영시 투입되는 자기자본입니다.
•
임대운영시 자기자본은 개발단계와 동일하게 기본값으로 제공되나 수정 가능합니다
•
토지기보유시의 토지비: 부동산 개발사업에 투입되는 자기자본으로 가정됩니다
•
자기자본의 최소비용: 토지비 계약금 + 토지비 중도금 + 설계비 계약금
•
전체 사업비의 20~30%이상으로 설정하시길 권장드립니다.
2. 타인자본-담보대출
•
건축물의 임대운영시의 재원조달 방식
•
담보대출 선순위 : 일시인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
담보대출 중순위 : 일시인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
담보대출 후순위 : 일시인출로 계산되어지며 이자율 및 대출 금액을 설정할 수 있습니다
•
건축물 운영시 현금부족액이 발생할 경우 현금부족액 이 표기되며, Equity IRR 및 Equity Multiple 지표가 산출되지 않습니다
재원조달 탭-자기자본 기준 자동계산
1. 자기자본 기준 자동계산
•
자기자본(현금 + 토지 기보유시 토지비)를 기준으로 목표 LTC/LTC와 이자율을 고려하여 타인자본을 자동계산합니다
•
자기자본의 최소비용: 토지비 계약금 + 토지비 중도금 + 설계비 계약금
•
개발단계와 운영단계의 자기자본을 고려합니다
2. 목표 LTV/LTC
•
자기자본 기준 자동계산시 목표로하는 LTV/LTC입니다
•
브릿지론 : 제한없음
•
PF 선순위 : 60%
•
PF 중순위 : 80%
•
PF 후순위 : 제한없음
•
담보대출 선순위 : 60%
•
담보대출 중순위 : 80%
•
담보대출 후순위 : 제한없음
3. 이자율
•
대출에 대한 이자율을 각각 설정할 수 있습니다
8. AI 사업성 분석 및 추정 사업 현금흐름 탭
AI 사업성 분석 및 추정 사업 현금흐름 탭(재원조달 포함)
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1. 영업현금흐름
•
건축물의 용도별 수입과 담보대출 이자비용을 합산하여 계산되어 집니다
•
임대운영시 : 월 임대료 수입 / 보증금 이자수입 / 임대운영시 매각 가치가 년도별로 표기되어집니다
•
분양매각시 : 계약금 / 중도금 / 잔금 가치가 년도별로 표기되어집니다
•
담보대출 이자비용 : 임대운영시 소요되는 이자비용이 년도별로 표기되어집니다
•
내부적으로 월별로 계산되어집니다
2. 투자현금흐름
•
토지취득비용 / 공사비 / 용역비 및 부대비용 / 제세공과금 / 판매 및 관리비 / 금융비용를 년도별로 표기됩니다
•
금융비용은 개발단계에 소용되는 비용입니다
◦
브릿지론 수수료 / 브릿지론 이자비용 / PF 수수료 / PF 이자비용을 포함합니다
•
내부적으로 월별로 계산되어집니다
3. 재무현금흐름
•
개발사업에서 재원조달 및 상환이 이루어 지는 시점이 표기되어집니다
•
-값 : 회수 / 상환된 비용
•
+값 : 투자 / 대출받은 비용
4. 사업현금흐름
•
사업현금흐름 (기말현금) = 영업현금흐름(a) + 투자현금흐름(b) + 재무현금흐름(c) + 기초 현금(d)
•
사업현금흐름 (기말현금)이 -값이 있을 경우 개발사업 진행이 불가능합니다.
◦
공사비·토지비 조정 - 총 투자비를 낮추어 초기 자본 투입을 절감하십시오.
◦
총수입 개선 - 임대료나 분양가를 상향 조정해 매출을 늘릴 수 있는 전략을 모색해 보세요.
◦
금융비용 절감 - 자금조달 이자율을 낮출 수 있는 방안을 모색하여 전체 금융 비용을 최소화하십시오.
AI 사업성 분석 및 추정 사업 현금흐름 탭(재원조달 포함) - Equity 현금흐름
1. (투자)/원금회수
•
투입된 자기자본과 회수시점을 확인 할 수 있습니다
•
-값 : 투자된 비용(자기자본)
•
+값 : 회수된 비용(자기자본)
2. 운영 이익 / 매각(또는 분양) 이익
•
임대운영 또는 분양으로 인해 발생된 이익입니다
3. 합계
•
연간 Equity 현금흐름을 확인할 수 있습니다
•
Equity IRR 값 도출에 참조되어집니다
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