한눈에 보는 요약
이번 포스트의 핵심만 정리했습니다.
•
플렉시티 재개발/재건축 솔루션의 정합성
◦
용적률 평균 차이 1.9%p (실제 정비사업지 7곳 비교, 모두 ±5%p 이내)
◦
기존 방식 대비 비례율 차이 5% 미만 (SH 고객 피드백 기준)
(플렉시티에 적용한 입력 조건은 추정값이며, 실제 사업의 조건과 정확히 일치하지는 않습니다).
•
결과물 도출 속도
◦
기획설계안 평균 제시 시간 3~4분 (계획 조건을 바꾸며 반복 비교 분석 가능)
•
솔루션 신뢰도
◦
2026/2027 도입 기관 LH·SH 외 지자체·공공기관 6곳
안녕하세요, 플렉시티 팀입니다.
지난 뉴스레터에서 서울시 주택정비형 재개발·재건축 베타 서비스 출시 소식을 전해 드렸습니다.
구역 요건 검토부터 종상향·기부채납에 따른 용적률 산정, 주택단지별 배치계획까지 연결해 초기 개발 규모를
한 흐름으로 검토 할 수 있는 솔루션입니다. 정비사업을 검토하는 공공기관과 신탁사, 건설사에서 많은
관심을 보내 주셨는데요.
이번 포스트에서는 플렉시티로 검토하는 과정을 시연 영상으로 보여 드립니다. 이어서 배치 정밀도가
사업성 판단에 왜 중요한지 짚고, 플렉시티 배치안이 실제 사업계획과 얼마나 맞는지 비교한 자료를
공유해드리도록 하겠습니다.
플렉시티 재개발/재건축 솔루션 Demo 영상
공공기관의 플렉시티 도입 배경 :
배치 정합성 및 기획설계 정밀도의 실무적 의미
정비사업의 사업성을 판단하는 지표 중 하나인 비례율은 세대 구성 및 이를 고려한 배치계획에서부터
출발합니다.
순서 | 단계 | 내용 |
01 | 배치계획 | 동 배치·층수·평형 구성 |
02 | 연면적·세대수 | 용적률과 분양 가능 면적 |
03 | 종후자산평가액 | 분양 면적과 분양가로 산정 |
04 | 비례율 (종후자산평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100 | 조합원 분담금의 산정 기준 |
사업지의 용적률을 높게 설정하면 분양 가능 세대수와 종후자산평가액이 커져 사업성이 보다 좋아지고, 용적률이 낮으면 가능한 사업 규모를 작게 판단하게 됩니다.
플렉시티 검토 흐름
구역계와 용도지역·기부채납 조건으로 법적상한용적률까지 계산하고, 그 규모를 주동과 세대 구성을 반영한 실제 배치안으로 옮긴 뒤, 조건을 바꾼 대안까지 한 흐름에서 비교합니다. 배치가 실제 계획과 가까울수록 초기 사업성 검토에 바로 쓸 수 있다는 의미입니다.
플렉시티는 공공기관 기술평가에서 확인된 AI 설계 자동화 시스템의 정밀도를 바탕으로
이번 재개발·재건축 솔루션을 개발했습니다.
01. 2026/2027 공공기관 기술평가를 통해 인정받은 플렉시티 정비사업 솔루션
LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시개발공사) 등 공공기관의 도입 과정에서 경쟁 솔루션과 비교평가를 거쳤습니다. 건축사사무소가 수립한 실제 배치계획안과 이를 바탕으로 한 사업성 분석 결과를 기준으로 정밀도를 평가받아 최종 선정됐습니다.
02. 공공기관 실무 적용 결과, 건축사·감정평가사 산정 비례율과 차이 5% 미만
SH 고객 피드백 기준, 소규모주택정비사업 검토 사례들의
비례율은 기존 방식(건축사 기획설계 → 감정평가사 사업성 분석)과 5% 미만의 차이를 보였습니다. LH·SH는 플렉시티를 공식 솔루션으로 도입해 실무부서의 초기 사업지 검토에 활용하고 있으며, 검토 기간도 단축했습니다.
03. 사유도시엔지니어링과 공동 개발
서울시 정비계획 수립 실무를 수행하는 전문 도시엔지니어링 업체인, 사유도시엔지니어링과
법규·요건을 정리하고 검증했습니다. 공동주택 배치 기준 검토와 실제 사례 비교는 건축사사무소 에디트가
맡았습니다.
검증 방법
공공기관의 플렉시티 도입 시 진행했던 기술평가 때와 마찬가지로 실제 재정비사업지의 배치계획안을
기준으로 비교했습니다.
비교 범위 | 정비사업지 8곳의 실제 계획. 이 중 계획 용적률을 확인할 수 있는 7곳으로 용적률 차이를
계산했습니다. |
산출 조건 | 실제 계획과 같은 구역계에 서울시 현행 기준(「도시 및 주거환경정비법」·서울시 조례·「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획」)을 적용했습니다.
그 밖의 입력 조건은 추정값입니다. |
핵심 지표 | 용적률(법규상 허용 규모와 실제 배치가 함께 반영되고, 비례율 산정의 출발점이 되는 지표). 세대수는 전용면적 구성에 따라 달라지므로 사례별 세대 구성 셋팅을 함께 공개합니다. |
결과는 초기 의사결정을 위한 검토 자료이며, 상세 설계와 인허가 단계에서는 사업지별 조건에 대한 건축사사무소 에디트의 전문 검토가 이어질 수 있습니다.
실제 사업계획 vs 플렉시티 설계안 비교 분석
실제 계획 배치도 출처: 서울도시공간포털
플렉시티를 도입한 기관·기업은 이렇게 활용합니다
AI 솔루션, 그 이상의 서비스
재개발•재건축 주택정비사업 검토의 시작점,
LH와 SH가 선택한 AI 설계 자동화 검토 의사결정의 표준
이번 업데이트를 통해 프렉시티는 정비사업의 설계 검토와 사업성 분석을 한 흐름으로 해결합니다.
플렉시티는 파편화된 부동산 개발의 첫 의사결정 프로세스를 하나의 투자 검토 체계로 통합하고자 합니다.
서비스 도입이나 협업에 관심이 있으시면 편히 문의 바랍니다.
또한, 함께 비즈니스 가치를 만들거나 서비스를 혁신할 수 있는 기회라면 언제든 환영합니다.
문의 또는 제안해 주시는 내용을 바탕으로 세부적인 미팅을 준비하도록 하겠습니다.
감사합니다.
플렉시티 운영사, 에디트콜렉티브 팀 드림