안녕하세요, 플렉시티입니다.
오늘은 일조권 사선 제한 법령의 변경 적용 소식을 알려 드리려고 합니다.
개정법규가 적용된 플렉시티에서는 장점이 극대화된 기획설계 시나리오를 받아보실 수 있는데요.
첫번째로, 강화된 에너지절약기준에 적합한 단열재를 적용하여 단열결손이나 단열훼손이 발생하지 않는 건축물 구성이 가능해지고, 두번째로는 1~3층의 보다 여유로워진 층고로 쾌적한 실내환경이 조성됩니다.
세번째로 상가주택의 경우에는 1층 상가부분의 층고를 보다 더 여유롭게 확보 할 수 있습니다!
그럼 지금부터 일조권 사선 제한이 무엇인지, 개정법규는 어떻게 적용되는지, 그리고 왜 법령 완화가 되었는지 하나씩 알아보겠습니다.
1. ‘일조권 사선 제한’ 이란?
건축법시행령 제86조 1항에 따르면, “전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.”고 하고 있습니다.
즉, 건물을 신축할때 주변 건물 사람들의 일조권(햇볕을 확보할 수 있는 권리)을 보장하기 위해 인접대지 경계선으로부터 일정거리를 띄워 건축해야하는 규정을 말합니다.
일상에서 지어지는 많은 건축물들은 왜 한결같이 계단식 모양을 하고 있을까요?
→ 주거지역에서 신축하는 다가구주택, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 등 모든 건축물은 일조권 적용을 받아야 하기 때문에 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한’의 법령을 따르기 때문입니다.
이 부분은 건축물을 신축하거나, 부동산 개발 시에 아주 중요한 영향을 끼칩니다.
일조권 사선 제한의 영향으로 건물을 지을 수 있는 규모가 달라지면 수익성이 크게 달라 질 수 있으므로 토지가치 판단에 매우 필수적 요소이기 때문이죠.
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적용지역: 전용주거지역 / 일반주거지역
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적용용도: 모든건축물 (건물 용도에 무관)
2. 변경 사항
일조권 사선제한 규정 개선
이미지와 같이 현행 규정에서 개선 규정을 확인 하실 수 있습니다.
관련법령
건축법 시행령
제 86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6., 2023. 9. 12.>
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
부칙 <대통령영 제33717호, 2023.9.12.>
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 사항은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.
1. 제19조제11항부터 제13항까지의 개정규정: 공포 후 6개월이 경과한 날
2. 제119조제1항제3호거목의 개정규정: 공포 후 1년이 경과한 날
제3조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관한 적용례) 제86조제1항 각 호의 개정규정은 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 건축조례가 제정되거나 개정된 이후 부칙 제2조 각 호의 신청이나 신고를 하는 경우부터 적용한다.
위 법령에서 확인 가능 하듯이, 건축법시행령은 2023.9.12 공포한 날부터 시행되었습니다.
다만, ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관한 적용’은 건축조례가 제정되거나 개정된 이후에 적용됩니다.
서울을 비롯하여 각 지자체의 조례는 대부분 반영되지 않은 상태이지만, 시행령이 개정된 만큼 지자체 조례도 곧 바뀔 것으로 예상됩니다.
현재 저희 Flexity에서는 개정된 기준으로 서비스를 지원합니다!Q : 허가를 받고 공사하기 전이라면 10m로 변경 가능한가요?
A : 해당 지역의 건축조례를 확인하고 개정 후, 건축허가 변경의 절차를 거치면 10m로 적용 가능합니다. (건축허가 유효기간은 2년, 1년 추가 연장 가능 [건축법 제11조 7항])
Q : 허가를 받고 이미 공사를 진행 중 일 경우 10m로 변경 가능한가요?
A : 10m 변경사항은 1~3층 높이에 해당합니다. 공사가 1층이나 2층 골조가 올라간 정도의 상태이고 해당 지역의 건축조례가 개정된 후라면 건축허가 변경의 절차를 거쳐서 적용가능 합니다.
3. 법령 완화 이유
완화 이유는 크게 2가지로 나눠집니다.
1) 건축물의 에너지절약설계기준 등이 강화 되면서 단열재의 두께, 건축물의 바닥두께, 층고 등이 증가
→ 현행 9m 내에서 3개 층을 구성하기가 어려운 상황
2) 9m 기준을 맞추느라 기준에 맞지않는 단열재, 1개 층의 층고가 과도하게 작아지는 등의 현장의 문제상황 발생
→ 현장의 이슈사항을 인지하고 개선 하려는 목적
플렉시티에서는 완화된 개정법규가 모두 반영된 기획설계안을 만나보실 수 있습니다.
앞으로도 플렉시티는 토지 개발 가치를 높일 수 있는 데이터 기반의 솔루션을 더욱 고도화 할 수 있도록 노력하겠습니다.
감사합니다.
플렉시티 운영사, 에디트콜렉티브 팀 드림.