소규모주택정비사업 지원구역 확대: 준공업·자연녹지지역
안녕하세요. 플렉시티 유저 여러분.
플렉시티의 공동주택(소규모주택정비사업) 솔루션은 런칭 이후, LH, SH, 부산도시공사, 한국토지신탁 등
주요 기관의 모아주택 및 정비사업 실무팀에 순차적으로 도입되어, 실제 사업지 검토 업무에 활용되고 있습니다.
정비사업 검토 과정에서 반복되는 복잡한 법규 설정과 기획설계, 사업성 분석을 하나의 일관된 검토 흐름으로 정리할 수 있다는 점에서 실무적으로 활용되고 있으며, 현재도 실무자들과의 주기적인 소통을 통해 전달되는 피드백을 바탕으로 기능을 지속적으로 개선하고 있습니다.
이번 업데이트를 통해, 준공업지역 내 사업지 또는 자연녹지지역이 포함된 사업지에 대해서도 플렉시티에서 소규모주택정비사업 검토가 가능해졌습니다. 해당 두 용도지역은 일반주거지역과 비교했을 때 검토 절차 자체가 달라진다기보다, 법규설정 단계에서 입력값을 설정하는 방식이 핵심적으로 달라집니다.
이에 따라 이번 포스트에서는 지원 구역 확대에 맞춰, 법규설정 단계에서 어떤 INPUT을 어떻게 설정하면 되는지를 중심으로 안내드리고자 합니다.
플렉시티의 소규모주택정비사업 솔루션은
법규 설정 → 기획설계 시나리오 생성 → 사업성 분석 리포트까지,
정비사업 검토에 필요한 주요 과정을 한 화면에서 연속적으로 수행할 수 있도록 설계되어 있습니다. 다양한 전제 조건을 빠르게 정리하고, 여러 기획설계 안을 비교·검토해야 하는 실무 환경에서 검토 기준을 표준화하는 것을 목표로 합니다.
이번 지원 범위 확대를 계기로, 더 다양한 조건의 사업지에서도 동일한 검토 흐름으로 소규모주택정비사업을 검토해 보시기 바랍니다.
플렉시티는 앞으로도 정비사업 실무 현장에서 실제로 필요한 기능을 중심으로, 검토 과정의 정확성과 효율을 함께 높여 나가겠습니다.
감사합니다.
플렉시티 운영사, 에디트콜렉티브 팀 드림.
업데이트 핵심 요약
1.
자연녹지지역 내 소규모주택정비사업 지원
•
기본적으로 제2종일반주거지역으로 2단계 상향을 기준으로 지역지구를 설정
•
제3종일반주거지역과 혼재인 사업지 일 시, 자연녹지지역만 종상향 + 가중평균용적률 적용
2.
중공업지역 내 소규모주택정비사업 지원
a.
조합 단독 진행시
•
용적률(250%~400%) 사용자 설정 가능
◦
용적률 250% 초과하여 설정 시, 임대주택 기부채납 비율 자동 계산·리포트 반영
b.
공공기관 참여 시, 추가적으로
•
가로주택정비사업 외 소규모주택정비사업에서 법정상한용적률의 120%까지 완화 설정 가능
◦
완화 시, 임대주택 기부채납 비율 자동 계산·리포트 반영
1. 자연녹지지역의 법규 설정
자연녹지지역은 지역지구설정 단계에서 ‘제2종일반주거지역으로의 종상향’을 기본으로 합니다.
단, 제3종일반주거지역과 혼재 하는 경우에는 아래와 같이 별도로 처리하여 적용됩니다.
① 용도지역 변경(종상향) 로직
사업지에 포함된 기존 용도지역 구성에 따라 아래와 같이 자동 변경됩니다.
기존 현황 | 변경 후 적용 로직 |
자연녹지지역 (단독) | → 제2종일반주거지역 |
자연녹지 + 제1종일반 | → 제2종일반주거지역 |
자연녹지 + 제2종일반 | → 제2종일반주거지역 |
자연녹지 + 제3종일반 | → 제2종일반주거 + 제3종일반주거 (혼재)
※ 제3종일반주거지역과 섞여 있는 경우, 전체가 상향되는 것이
아니라 자연녹지지역 부분만 제2종일반주거지역으로 변경됩니다. 이 경우 플렉시티는 대지 전체에 대해 가중평균 용적률을 적용하여
기획설계 시나리오를 생성합니다. |
② 건축물 규모설정 및 완화 적용
•
건축물 규모 설정에서의 상한용적률
•
임대주택비율(세대수) 적용
•
공공참여 시 법정상한용적률 완화
위 항목은 용도지역 변경(종상향)에 따라 기존과 같이 동일하게 적용됩니다.
2. 준공업지역의 법규 설정
준공업지역은 용도지역 변경(상향) 없이, 사용자가 직접 건축물의 규모(용적률)를 설정하는 방식으로 검토가 진행됩니다.
① 지역지구설정
•
중공업지역은 종상향을 지원하지 않습니다.
② 건축물 규모설정: 용적률 사용자 설정
•
용적률을 250%~400% 범위에서 사용자가 설정합니다.
•
250% 초과로 용적률을 설정하면,
→ 기부채납해야 하는 임대주택의 비율(연면적)을 셋팅하여 기획설계 및 사업성 분석 리포트에 자동 반영할 수 있습니다.
③ 공공 참여 시 용적률 완화
•
공공이 참여할 경우 용적률 완화를 받을 수 있습니다.
•
가로주택정비사업 외 소규모주택정비사업의 경우, 법정상한용적률의 120%까지 완화할 수 있습니다.
•
이 경우에도 임대주택 기부채납 비율(연면적)을 자동으로 계산하여, 기획설계 및 사업성분석 리포트에 자동 반영됩니다.
④ 기타 설정
•
완화 사항 설정 및 기타 상세 설정은 기존 일반주거지역 내 사업 진행할 때와 동일하게 적용됩니다.