소규모주택정비사업 - 사업성 분석 리포트
플렉시티에서는 소규모주택정비사업의 종전자산, 종후자산, 총사업비를 기반으로 비례율을 자동 산출하여 조합원 분담금과 사업 타당성을 빠르게 검토할 수 있습니다.
1. 대지현황 및 사업추진 요건 검토
주요 지표 확인•
종전자산: 사업 전 자산의 추정 가치
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종후 자산: 개발 완료 후의 자산 가치
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총사업비: 전체 사업에 소요되는 예상 비용
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비례율: 사업 수익성 및 조합원 이익 판단 지표
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총 추정분담금: 조합원 전체가 추가로 부담해야 할 금액의 합계
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평균 추정분담금: 조합원 1인당 평균 부담 금액
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화면 우측 상단의 [리포트] 버튼을 클릭하면, 현재 보고 있는 사업성 분석 내용을 PDF 형식으로 저장할 수 있습니다.
대지 현황•
대상 부지의 용도지역, 공시지가, 토지 소유자 수(추정) 등 기본 정보를 제공합니다.
사업 추진요건 검토•
플렉시티는 소규모주택정비사업의 네 가지 유형별 법적 요건 충족 여부를 자동 검토합니다.
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자율주택정비사업
대상지역, 기존주택 수, 건물노후도, 토지/나대지, 사업시행 동의
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가로주택정비사업
면적조건, 경계조건, 도시계획도로 통과조건
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소규모재개발사업
대상지역, 사업면적, 기존주택 수, 건물노후도, 도로, 사업시행 동의
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소규모재건축사업
대상지역, 사업면적, 기존주택 수, 건물노후도, 사업시행 동의
2. 종전자산 추산
종전자산 추산개요 •
조합원 자산 및 토지 등의 현황을 기반으로 종전자산 가액을 추정합니다.
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항목별 세부 내용을 확인하고, 조합원 분담금이나 비례율 산정의 기초 자료로 활용할 수 있습니다.
종전자산 추산근거•
기획 설계된 필지를 기준으로, 반경 3km 이내의 최근 3년간 분양 사례 및 실거래가 데이터를 활용하여 분양 단가를 추정합니다.
종전자산 분류 •
조합원 자산
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기획 설계된 필지를 기준으로, 조합원 소유 필지의 토지 및 건축물 현황을 바탕으로 추정 자산 가액이 산출됩니다.
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현금청산 대상
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분양권을 받지 않고 현금으로 청산되는 필지를 의미합니다.
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조합원 자산 목록에 등록된 필지 중에서 현금청산 대상으로 전환이 가능합니다.
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국공유지
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공공데이터를 기반으로 자동 분류되며, 국유지 또는 공유지로 등록된 필지는 종전자산 산정 대상에서 제외됩니다.
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필요시 사용자가 수동으로 다른 분류로 전환할 수 있습니다.
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등기부등본
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프로젝트페이지에서 등기부등본 발급 및 열람이 가능합니다.
토지등소유자 수 불일치•
현재 입력된 조합원 수와 계획된 주택 공급 호수가 일치하지 않아
경고 메시지가 표시되었습니다.
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토지등소유자 공공데이터는 부정확할 수 있어,
사용자가 조합원 정보를 직접 수정할 수 있도록 제공하고 있습니다.
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조합원 수를 조정하거나, 공급 호수를 변경하거나, 일부 인원을 현금청산 대상으로 설정하는 식으로 조정하여 경고메시지를 없앨 수 있습니다.
3. 세대 개요
주택 •
기획설계 결과에 따른 타입별 세대수를 확인할 수 있습니다.
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조합원 세대수를 입력하면 종후자산 및 비례율 계산에 반영됩니다.
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분양 면적표를 통해 공급·계약면적, 대지지분을 확인할 수 있으며 분양가 산정의 근거로 활용됩니다.
주택 외 시설 •
근린생활시설의 계약면적 분배를 설정할 수 있으며, 일부 면적을 조합원 배정분으로 입력 가능합니다.
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주택 외 시설의 분양면적표를 통해 층별 공급면적, 계약면적, 대지지분을 확인할 수 있으며, 분양가 산정의 근거 자료로 활용됩니다.
토지등소유자 수 불일치•
현재 설정된 조합원 수가 계획된 세대수보다 많아
일부 조합원은 주택 대신 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
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[설정된 토지등소유자 수 불러오기] 버튼을 통해
종전자산 설정 기준의 조합원 수를 다시 불러올 수 있으며,
필요 시 세대 수 조정 또는 조합원 구성 변경을 검토해 주세요.
4. 종후 자산 추산
종후 자산 추산 개요 •
기획 설계 결과를 바탕으로 다음 항목에 대한 분양가를 추산하여 종후 자산 가치를 계산합니다.
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공동주택 분양가
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조합원 분양가
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임대주택 매각가
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근린생활시설의 분양가
이를 통해 사업 완료 후의 총자산 가치를 예측할 수 있습니다.
종후자산 추산 근거 •
기획 설계된 필지를 기준으로, 반경 3km 이내의 최근 3년간 분양 사례 및 실거래가 데이터를 활용하여 분양 단가를 추정합니다.
분양가 설정•
공동주택 분양 가격
공동주택의 종후 자산 가치는 실거래 사례 및 최근 분양 사례를 기반으로 한 공급면적 및 전용면적 단가를 바탕으로 산정됩니다.
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사용자는 필요시 직접 분양단가를 입력 하여 맞춤형 분양가 추정을 진행할 수 있습니다.
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기준 분양단가 대비 전용면적 타입별 또는 조합원 대상의 분양가 비율을 설정할 수 있어, 보다 정밀한 자산 추정이 가능합니다.
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임대주택 매각가격
임대주택의 종후 자산 가치는 토지 단가 및 건축비를 기반으로 세대당 매각가로 산정됩니다.
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사용자는 기부채납 임대주택과 매입형 임대주택을 구분하여 세대당 매각가를 추정할 수 있습니다.
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사용자는 기부채납 임대주택의 경우 토지는 기부채납, 주택은 매각을 기준으로 산정되며, 매입형 임대주택의 경우는 토지 및 주택 모두 매각을 기준으로 산정됩니다.
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근린생활시설
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기획설계에 따른 근린생활시설 면적이 자동 입력되며, 층별 분양 면적과 단가에 따라 일반 분양, 조합원 분양을 구분해 분양가를 추정할 수 있습니다.
5. 사업비 추산
사업비 추산 및 총 사업비 합계 •
사업비 추산은 해당 개발사업에 필요한 모든 비용을 항목별로 구분하여 계산하고, 이를 바탕으로 총 사업비를 예측합니다.
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또한, 각 항목이 전체 사업비에서 차지하는 비율을 시각화된 그래프로 제공하여, 사용자가 비용 구조를 한눈에 파악할 수 있도록 돕습니다.
진행 기간•
순수 공사 기간, 이주 기간을 설정하여 전체 사업 기간을 확인할 수 있습니다.
사업비 항목 •
보상비
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현금청산, 국공유지, 기타 손실보상 등으로 구성 되며 종전자산 추산에서 확인 가능합니다.
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공사비
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플렉시티 시스템에서 제공하는 용도별 공사비 단가를 기본값으로 사용하며, 사용자가 직접 단가를 수정하여 맞춤형 비용 추정이 가능합니다.
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설계 감리비
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설계비, 감리비, 측량비, PM/CM 용역비 등이 포함됩니다.
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관리비
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신탁 수수료, 조합 운영비, 신탁 등기비 등이 포함됩니다.
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부대경비
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분양업무 관련 수수료 및 인허가 비용, 각종 수수료 및 부담금 등 세부 항목이 있으며,
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모든 항목은 단가, 면적, 비율 등의 기준으로 자동 계산됩니다.
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필요시 사용자가 직접 단가나 수량을 조정할 수 있어 다양한 시나리오 분석이 가능합니다.
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예비비
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산정된 예비비를 확인하실 수 있습니다.
6. 비례율 추정
비례율 추정 •
종전자산가, 종후자산가, 사업비를 기준으로 계산된 추정 비례율을 보여줍니다.
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A : 종전자산 추산
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B : 종후자산 추산(총 수입)
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C : 사업비 추산(총 소요비용)
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D (비례율) : (B-C)/A X 100
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현재 산정된 비례율에 따른 민감도를 확인하실 수 있습니다.