[인사이트: 신규 사업성 분석 시스템 1편] 본질적인 부동산 개발 수익성 평가의 중요성
안녕하세요. 플렉시티를 운영하는 에디트콜렉티브의 전주형 대표입니다.
플렉시티는 최근 업데이트를 통해 부동산 개발 프로젝트의 본질적인 사업성 평가에 필수적인 현금흐름 기반 사업성 분석 기능을 국내 최초로 지원하게 되었습니다. 플렉시티 사업성 분석 시스템은 코람코자산신탁 리츠팀 소속인 권진오 고문님과 함께 기획되었으며, 현업의 투자 의사결정 과정에 활용할 수 있도록 전문적으로 개발되었습니다.
신규 사업성 분석 시스템은 부동산 개발 프로젝트 초기 단계에서 투자자와 개발자가 보다 직관적이고 현실적인 재무 분석을 할 수 있도록 지원합니다. 또한, Project IRR(내부수익률)을 통해 사업의 수익성을 보다 객관적으로 판단할 수 있도록 돕습니다.
앞으로 ‘플렉시티 인사이트’ 연재를 통해 신규 사업성 시스템에 대한 업데이트의 핵심 내용들과 그 의미를 상세히 설명하고자 합니다. 이번 글은 제 1편으로써, 사업성 분석이 왜 중요한지, 그리고 왜 플렉시티가 현금흐름에 기반한 수익성 분석 시스템에 대한 기획 배경을 설명드리겠습니다.
현금흐름 기반 분석의 의미와 중요성
현금흐름(Cash Flow)이란
말 그대로 프로젝트가 진행되는 동안 들어오는 돈과 나가는 돈을 말합니다. 부동산 개발 프로젝트는 특히 긴 시간 동안 큰 자금이 들어가는 사업이므로, 현금이 언제, 얼마나 필요하고, 얼마나 유입되는지 철저히 관리하는 것이 중요합니다. 현금이 적절히 관리되지 않으면, 아무리 수익성이 좋은 프로젝트라도 자금 부족으로 중단될 수 있기 때문입니다.
현금흐름 기반 분석
프로젝트가 진행되는 동안 얼마나 안정적으로 자금을 관리할 수 있는지 보여줍니다. 예를 들어, 부동산 개발 프로젝트에서 건설 단계에 현금이 많이 필요하다면, 그 시기에 자금이 부족하지 않도록 미리 대비해야 합니다.또한, 건물이 준공되어 임대를 시작하면, 꾸준한 현금 유입이 발생하는데, 이러한 현금 흐름이 안정적인지 확인하는 것이 중요합니다.
이러한 현금흐름을 정확히 분석하는 것은, 프로젝트의 안정성을 유지하고, 예기치 못한 재정적 문제를 방지하기 위함입니다. 플렉시티는 이번 업데이트에서 임대 후 자산 매각으로 진행되는 운영형 프로젝트 지원에 무게를 두고, 재원조달(투자금 조달 방법)을 고려하지 않고 사업 현금흐름만으로 사업성을 평가하는 방식을 도입했습니다. 이를 통해 사용자는 프로젝트의 본질적인 수익성을 왜곡 없이 이해할 수 있기 때문입니다.
Project IRR과 자금조달 시의 조달 금리 비교의 의미
Project IRR
플렉시티는 이번 업데이트에서 Project IRR을 주요 수익성 지표로 사용합니다.
Project IRR은 총사업비 대비 사업 수입을 시간의 가치를 고려하여 계산한 수익률로, 투자한 Equity 대비 투자이익(또는 배당이익)을 계산한 Equity IRR과 대비되는 개념입니다. Project IRR은 자금을 어떻게 조달하는지(대출을 받는지, Equity를 얼마나 사용하는지)에 상관없이 프로젝트 자체가 얼마나 수익성이 있는지를 보여주는 지표입니다. [※ Project IRR에 대해 다음 편에서 더 자세히 설명드릴 계획입니다.]
조달 금리
부동산 개발사업 실행을 위한 타인 자본을 조달할 때 이자율을 말합니다. 조달 금리는 거시 경제 상황, 정부 정책, 차주의 신용도 등에 따라 달라질 수 있습니다. Project IRR이 조달 금리보다 높을 경우, 실제 실행 단계에서 적정한 수익을 제공할 가능성이 있다는 뜻입니다. 이를 달리 표현하면, “적절한 재원 조달 구조를 통해 수익률 레버리지 효과를 일으킬 수 있다.”라고 말씀드릴 수 있습니다.
예를 들어 설명하자면, 부동산 개발 프로젝트의 Project IRR이 10%로 계산이 되었다면, 10%보다 낮은 금리로 타인 자본을 조달할 수 있는 상황에서 본 프로젝트 실행이 가능하다라는 의미이고, 10%보다 높은 금리로 조달할 수 밖에 없는 상황이라면, 해당 프로젝트를 추진하기 어렵거나 프로젝트의 Project IRR을 높이기 위해 사업 내용을 수정(사업비를 낮추거나 수입을 높이는 등)해야한다는 의미입니다.
결국, Project IRR이 타인자본 조달금리보다 높은 경우, 사업성이 있는 개발 프로젝트로 해석할 수 있습니다. 재원 조달 계획 반영되었을 때 프로젝트 자체가 높은 수익을 창출할 수 있는 매력적인 개발 사업이라고 판단할 수 있습니다.
현금흐름 기반의 사업성 분석이 가져다 주는 의미
플렉시티가 이번 업데이트에서 현금흐름 기반의 분석 방식으로 고도화를 진행한 배경은 다음과 같습니다.
프로젝트의 본질적인 수익성을 평가하고, 이를 통해 재원조달 방식에 영향을 받지 않는 순수한 사업성을 파악하기 위함입니다. 이는 특히 임대 운영 후 매각을 목표로 하는 부동산 프로젝트에서 매우 유용합니다.
예를 들어, 신축 후 임대 운영을 통해 안정적인 현금 유입이 발생하고, 향후 건물을 매각할 계획인 프로젝트라면, 재원조달을 고려하지 않고 사업기간 동안의 현금흐름을 분석하는 것이 더 명확한 수익성을 평가하는 방법입니다.
왜냐하면, 자금 조달 방법(대출이냐, 자기 자본이냐 등)에 따라 사업성 결과가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서, 현금흐름을 바탕으로 한 Project IRR을 먼저 분석하는 것은 프로젝트가 실질적으로 얼마나 수익성이 있는지 정확하게 파악할 수 있는 방법입니다.
그럼 재원조달을 고려하지 않은 이유는 무엇인가요?
이번 업데이트에서 재원조달을 고려하지 않은 이유는 분석의 복잡성을 줄이고, 본질적인 사업성을 더욱 명확하게 파악하기 위해서입니다. 자금을 어떻게 조달하는지에 따라 이자 비용, 대출 상환 등이 달라지면서 수익성 결과가 달라질 수 있습니다. 하지만, 초기 단계에서 너무 복잡한 재무 가정을 포함하게 되면, 사업의 본질적인 수익성을 제대로 평가하기 어렵게 됩니다.
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플렉시티는 이 문제를 해결하기 위해, 재원조달을 제외한 순수한 현금흐름 기반 분석을 통해 프로젝트의 기본적인 수익성을 평가할 수 있도록 설계했습니다. 이렇게 하면 사용자는 프로젝트가 실제로 돈을 벌 수 있는지, 그리고 얼마나 안정적으로 운영될 수 있는지를 먼저 파악할 수 있습니다.
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물론, 프로젝트가 구체화되는 과정에서 재원조달 가정을 포함한 추가 분석은 필요하며, 이 부분은 올해 하반기에 플렉시티에서 업데이트 지원할 예정입니다. 대출을 얼마나 받을지, 이자율이 어떻게 될지에 따라 프로젝트의 최종 수익성이 달라질 수 있기 때문에, 재원조달을 고려한 분석이 필요할 수 있습니다. 하지만 저희는 초기 단계에서 본질적인 수익성을 먼저 파악하는 것이, 후속 단계에서 더 정확한 재무 계획을 세우는 데 큰 도움이 된다고 판단하였고, 이를 기준으로 시스템을 고도화하였습니다.
부동산 자산운용사 및 디벨로퍼의 관점
부동산 자산운용사와 같은 투자 전문가의 관점에서 볼 때, 현금흐름을 기반으로 한 사업성 분석은 매우 중요합니다. 자산운용사들은 프로젝트가 안정적으로 현금 유동성을 유지할 수 있는지 여부에 따라 투자 결정을 내립니다. 특히 임대 운영을 통해 꾸준한 수익을 창출할 수 있는지, 그리고 현금흐름이 얼마나 안정적인지가 투자 결정에서 큰 역할을 합니다.
마무리 글 : 플렉시티의 신규 사업성 분석 시스템이 가져다주는 가치
플렉시티의 이번 업데이트는 프로젝트의 본질적인 수익성을 평가하는 데 있어 중요한 도구를 제공합니다. 현금흐름을 바탕으로 한 Project IRR 분석은 복잡한 재원조달 가정 없이도 프로젝트가 얼마나 수익성이 있는지를 직관적으로 파악할 수 있게 합니다. 이는 특히 임대 운영과 같은 장기적인 부동산 프로젝트에서 필수적인 분석 도구로, 투자자와 개발자가 신속하고 정확한 의사결정을 내릴 수 있도록 도울 것입니다.
궁극적으로, 플렉시티의 현금흐름 기반 사업성 분석은 프로젝트의 재무 건전성을 평가하는 데 필수적인 요소이며, 투자자와 개발자들이 프로젝트의 순수한 수익성을 이해할 수 있도록 지원할 것이라 확신합니다.
이번 업데이트가 여러분의 부동산 개발사업 검토에 도움되길 희망하며, 글을 마무리하도록 하겠습니다.
조만간 ‘플렉시티 인사이트 2편 : Project IRR이란?’으로 다시 인사드리겠습니다.
감사합니다.
전주형 대표 드림.